Construir varandas em apartamentos antigos é possível.

Técnica do "retrofit" ajuda a modernizar os imóveis, indo da troca total da hidráulica à fachada

Imagem ilustrativa do 'retrofit' do edifício Rio Novo, no Itaim, incluiu varandas gourmet na estrutura do imóvel.

Quem não conhece o bairro do Itaim, em São Paulo, pode até imaginar que o edifício Rio Novo, na rua Dr. Renato Paes de Barros, sempre teve varandas . No entanto, a fachada é nova. Resultado de uma reforma, a ser concluída em setembro, que acrescentará mais 38 m² a cada um dos 34 apartamentos de 250 m². A técnica conhecida como “retrofit” (retro, do latim, movimentar-se para trás e fit, do inglês, ajuste) moderniza as construções, sem alterar a estrutura principal, atendendo às exigências de mercado. “A medida combate a desvalorização do patrimônio. Uma reforma que custe R$ 5 mil para cada condômino pode valorizar o imóvel em cerca de R$ 50 mil”, afirma Angélica Angélica Arbex, gerente da Lello Condomínios. “Tenho um caso em que a nova roupagem triplicou o valor do imóvel”, conta o arquiteto Roberto Candusso, responsável por inúmeras obras desse tipo na cidade.

A reforma no prédio Marambaia, do escritório Candusso, também incluiu a inserção de terraços. Os apartamentos ganharam 40 m² de área útil.

Entre os itens mais pedidos no retrofit estão a mudança da fachada, a inclusão de sistemas de segurança e a modernização de instalações elétricas e hidráulicas, que trazem maior qualidade de moradia aos condôminos e rejuvenescem os empreendimentos de 15 a 20 anos. Caso do edifício Rio Novo, construído na década de 70. “Após a reforma, o prédio ficou mais moderno e com mais área útil”, diz o engenheiro Danilo Ventoja Peres, da BR Retrofit, responsável pelo gerenciamento do projeto. A arquitetura do edifício foi assinada pelo escritório Pax e a consultoria técnica feita pela Addvent Engenharia.

Ainda em fase de término, o imóvel VN Alameda Campinas, da Vitacon, será totalmente modernizado. Apenas a estrutura permanecerá intacta. 

Mas, como toda reforma, o retrofit deve ser bem planejado, mesmo sem afetar a estrutura principal. Segundo especialistas, o ideal é fazer análises técnicas rigorosas e certificar-se de que o edifício realmente aguenta possíveis sobrecargas . “Aproveite para substituir tubulações antigas e individualizar alguns sistemas, como o hidráulico”, diz Raquel Tomasini, engenheira da Lello Condomínios. “Infiltrações e outros problemas estruturais causados pela ação do tempo também podem ser resolvidos nesse momento”, completa Candusso, que tem eu seu portfólio, entre outras, a reforma do edifício Marambaia, em Cerqueira César, cuja fachada foi completamente modificada, com direito a sacada de 40 m². Outro projeto de “retrofit” que está chamando a atenção de quem passa pela região é o edifício VN Alameda Campinas, da Vitacon. A reforma no imóvel com 30 apartamentos de 48 m² a 116 m² incluirá a mudança de pisos, janelas e fachada, tendo previsão de entrega para até 12 meses.

O edifício da rua França Pinto, na Vila Mariana, terá mudanças na fachada e nas instalações hidráulicas e elétricas. Projeto da incorporadora W Zarzur

Esse tipo de obra, no entanto, apresenta complicações administrativas, pois exige 100% de aprovação dos condôminos (caso o imóvel não tenha apenas um dono) em assembleia. Além disso, é necessária a consulta de plantas antigas dos apartamentos, aprovação da prefeitura e, em casos de acréscimo na área construída, adequações ao plano diretor da cidade. Fora o impacto nas taxas de condomínios – cujos valores altos, na maioria das vezes, se justificam pela redução a longo prazo do custo de manutenção das instalações e aparelhos antigos. “Esse modelo de obra vale quando o aluguel do empreendimento tem perspectiva de aumentar. A região da avenida Paulista é um destes casos, uma vez que o aluguel triplicou nos últimos anos”, diz Adriano Sartori, diretor do departamento de locação da consultoria imobiliária multinacional CB Richard Ellis (CBRE).

Imóveis antigos localizados em regiões valorizadas da cidade, como Jardins, Higienópolis, Perdizes e Centro são alvo certo para “retrofit”, que têm ganhado apoio da própria prefeitura. Lançado em 2010, o programa Renova Centro, tem como objetivo revitalizar a região com a modernização de 43 imóveis (já selecionados) e a criação de 2,5 mil unidades habitacionais. Hoje, dois imóveis estão em obras – na av. São João e na rua Asdrubal do Nascimento – nos quais devem ser criadas 84 unidades habitacionais. Além disso, três edifícios adquiridos pela prefeitura aguardam a aprovação do projeto, somando no futuro outras 327 moradias. Já foram investidos aproximadamente R$ 37 milhões no programa, sendo R$ 27,5 mi utilizados na aquisição dos imóveis.

Fonte: IG delas arquiterura

Leia mais

Microapartamento é 50% menor e 30% mais caro que 1 dormitório médio

Menor imóvel de São Paulo, com 19 m², VN Quatá lançado em 2013, em bairro nobre da Vila Olimpia com preço de R$ 270 mil a R$ 280 mil

VN Quatá: com 19 m², imóvel é o menor residencial  lançado em São Paulo pelo menos desde 2007

Em meio à profusão de imóveis de um dormitório que buscam se encaixar em São Paulo, um chama a atenção pelo diminuto tamanho e alto preço. Festejado como o menor apartamento da cidade, o VN Quatá será lançado nesta quarta-feira (13) com unidades de 19 metros quadrados a um preço inicial entre R$ 270 mil e R$ 280 mil.

O tamanho é menos metade da média de 40,78 m² dos imóveis de 1 dormitório lançados de janeiro a setembro em São Paulo, de acordo com dados Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp) . O preço  por m² é 30% maior.

O valor alto é justificado pela localização do empreendimento. A Vitacon, incorporadora que aposta no conceito, decidiu implementar o imóvel na Vila Olímpia, o quinto bairro mais caro de São Paulo, segundo o Fipezap, que faz o cálculo com base no preço tanto de imóveis novos quanto de usados.

"É possivelmente o menor imóvel da história da Vila Olímpia", diz Luiz Paulo Pompéia, diretor da Embraesp.

Ali, o m² dos apartamentos de 1 dormitório novo lançado em 2013 custa em média R$ 15 mil, praticamente o preço do VN Quatá, que fica por volta de R$ 14,5 mil. Na média geral, o m² dos imóveis lançados em 2012 na Vila Olímpia atingiu R$ 10,3 mil. A média nacional (incluindo novos e usados) é de R$ 7,1 mil, segundo o Fipezap.

“A Vila Olímpia vem ganhando bastante preço, vendemos 100% de um empreendimento em meados de maio a R$ 14 mil, R$ 14,5 mil”, diz Alexandre Lafer Frankel, presidente-executivo da Vitacon. “Temos quase quatro interessados por apartamento [do VN Quatá].”

Investidores

Segundo Frankel, aproximadamente 30% dessa lista de espera é constituída de investidores. Outros 20% são empresas interessadas em adquirir o imóvel para hospedar temporariamente funcionários. Usuários finais respondem pela metade restante.

Para o executivo, os R$ 14,5 mil são adequados mesmo para quem pensa em alugar, e não apenas revender após o imóvel quando pronto.

“Estamos falando em R$ 270 mil, 280 mil [por unidade], mas se você pegar um valor de locação, não deve sair por menos de R$ 2 mil, R$ 2,5 mil. O investidor vai fazer 10% ao ano mais correção de IGP-M [índice de inflação usado para correção de alugueis] ”, calcula.

Avanço do 1 dormitório

Os imóveis de 1 dormitório passaram de 4,2% do total de lançamentos em 2008 para 25,7% de janeiro a setembro de 2013, segundo os dados da Embraesp. As vendas têm tido desempenho semelhante: no primeiro semestre, foram comercializadas 4,1 mil unidades do tipo, ante 1 mil no mesmo período de 2012, de acordo com os dados do Secovi-SP, o sindicato do mercado imobiliário paulistano.

A disparada é impulsionada por mudanças nas características da população brasileira. Segundo o Censo 2010, 14,1% dos domicílios paulistanos têm uma pessoa só, ante 10,6% em 2000. Outro motivo é a atratividade do mercado imobiliário como investimento, em tempos de juros mais baixos (a Selic, taxa básica da economia, está em 9,5% ante 13,58% em 2008). E, mais barato, o 1 dormitório é opção para mais  investidores.

Professor da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo (FAU-USP), João Meyer alerta, porém, para os riscos do sucesso do 1 dormitório. Quando a onda de lançamentos e vendas se transformar em avalanche de entregas, os preços podem ser afetados negativamente pelo excesso de oferta.

“O imóvel é um excelente investimento, mas desde que se tome cuidado”, diz ele. “Há um sinal amarelo para o professor. Não estou dizendo que há bolha imobiliária, mas localmente, em alguns bairros, pode haver [problemas].”

Falta de criatividade

Um dos motivos para eventuais saturações de imóveis de 1 dormitório é que as construtoras têm apostado apenas nas classes mais altas, diz Meyer, apesar de a demanda por esse tipo de residência ser mais ampla. "Há concentração de compactos de padrão mais alto.”

Diretor do Instituto dos Arquitetos do Brasil (IAB) e professor da Escola de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Federal Fluminense (UFF), Pedro da Luz Moreira afirma que tem havido, também, falta de criatividade no mercado imobiliário.

“A diversificação do cardápio não significa só diminuição. Historicamente a demanda por unidades menores tem crescido. Mas a diversificação poderia significar também lançamento de unidades maiores”, diz o arquiteto. “E 19 m² está abaixo do ideal [de um imóvel residencial], sem dúvida nenhuma.”

Fonte: ig economia

Leia mais

Justiça impede aumento do IPTU em São Paulo

A Justiça de São Paulo acatou o pedido do Ministério Público paulista (MP-SP) e concedeu, nesta terça-feira, decisão liminar que impede o aumento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) na capital paulista, como estabelece a lei nº 711/2013.

De acordo com a ação movida pela Promotoria de Justiça de Habitação e Urbanismo da capital, a aprovação da lei feriu o princípio de legalidade, já que o texto foi aprovado pelos vereadores em sessão extraordinária, um dia antes da realização de audiência pública.

Segundo o MP, "houve ofensa ao devido processo legislativo em razão da aprovação de projeto de lei em sessão extraordinária da Câmara Municipal, sem prévia convocação dos vereadores para o fim específico de apreciar aquele Projeto de Lei, contrariando o que dispõe o Regimento Interno do Legislativo".

Para o juiz Emílio Migliano Neto, da 7ª Vara da Fazenda Pública da capital, “votar propositura que sequer foi incluída, previamente, na ordem do dia, tendo sido incluída a proposição na própria sessão em que é votada torna o ato viciado e passível de nulidade insanável, eis que malfere os princípios constitucionais da legalidade e da publicidade e afronta o próprio Regimento Interno da Câmara Municipal de São Paulo”.

Aumento do IPTU
No dia 24 de outubro, a Câmara dos Vereadores de São Paulo aprovou em segunda votação o Projeto de Lei do Executivo que prevê o aumento do Imposto Predial e Territorial Urbano para a cidade de São Paulo no próximo ano. A aprovação permite o aumento de até 35% para os imóveis comerciais e 20% para os residenciais. O projeto ainda depende de sanção do prefeito Fernando Haddad (PT).

Para imóveis com valorização superior a esses percentuais, haverá novos reajustes até 2017. Nos próximos três anos, o limite será de 15% para os imóveis comerciais e 10% para os residenciais. O valor final será condicionado pela atualização da Planta Genérica de Valores, ou seja, o valor venal do imóvel. Pela legislação, a planta é revisada a cada quatro anos.

O projeto foi aprovado por 29 vereadores. Outros 26 votaram contra. Também ficou definido que os aposentados que ganhem até três salários mínimos e tenham apenas uma residência ficam isentos do pagamento do imposto. Haverá descontos progressivos para aqueles que estiverem nessa situação e que tenham vencimentos entre quatro e cinco salários mínimos.

Para quem ganhe entre três e quatro salários, haverá um desconto de 50%. Para quem estiver entre aqueles com vencimentos entre quatro e cinco salários o desconto será de 30%.

De acordo com a prefeitura, no próximo ano, o aumento médio do IPTU na capital ficará em 14,1%, sendo que a média do aumento do IPTU para imóveis residenciais pagantes ficará em torno de 10,7%. O número de contribuintes isentos permanecerá estável em cerca de um milhão. O total de contribuintes na cidade é de cerca de 3 milhões. 

Fonte: Terra

Leia mais

Casa em morro chega a custar 700 mil

A pacificação das favelas da zona sul do Rio de Janeiro trouxe mais segurança para locais antes muito perigosos. E, na esteira deste avanço, preços mais elevados nos morros. A especulação imobiliária e a ameaça de remoções agora obriga (ou seduz) moradores que já haviam criado raízes no morro a procurar um novo lugar para viver.

Quando serviços como bancos, empresas de energia elétrica e TVs a cabo entraram na favela, muita gente começou a se sentir impelido a partir - porque não tem mais dinheiro para permanecer ou quer fazer uma poupança com o imóvel que tem. Segundo estudo da Fundação Getúlio Vargas, o preço do aluguel nas comunidades do Rio de Janeiro aumentou 6,8% a mais do que nos bairros nobres da cidade, sendo que o valor de um imóvel na zona sul cresceu em média 45% nos últimos dois anos segundo o Sindicato da Habitação (Secovi). Mas há casos específicos em que a valorização passou de 100%.

"Viemos para a favela há três anos e já moramos em três lugares diferentes. Começamos pagando R$ 300 e agora o aluguel já está R$ 600. A favela está melhorando muito, mas ainda não dá para comparar com a estrutura de um bairro normal", disse Victor Pereira, que trabalha numa loja de eletrodomésticos em Botafogo e mora na favela Dona Marta.

É muito fácil perceber obras de reforma e expansão vertical de casas da comunidade. Barracos antes baixos agora têm dois, três andares, uma laje e até churrasqueira. "Tem gente fazendo puxadinho e alugando quartos para conseguir mais dinheiro e está cada vez mais difícil conseguir um lugar onde morar com um padrão aceitável", completou o morador.

As "propriedades" também se valorizaram. No Vidigal, morro entre os bairros nobres do Leblon e São Conrado, uma casa ampla e com laje pode chegar a custar R$ 700 mil. A reportagem do Terraencontrou um imóvel por R$ 500 mil na favela Chapéu Mangueira, no Leme, e chegou a "negociar" uma casa de dois quartos, três banheiros e uma laje coberta, tudo isso totalizando 119 metros quadrados ao lado do plano inclinado do Dona Marta. Sem escritura, apenas com uma carta de posse - as escrituras estão sendo distribuídas aos poucos.

"Faço por R$ 170 mil e você pode visitar a hora que quiser", afirmou o morador, que se identificou apenas como Dinho. Quando o repórter perguntou o motivo de se desfazer do imóvel, a resposta: "ah, já moro há mais de 10 anos aqui e acho que chegou a hora de voltar para a minha cidade no Nordeste."

A especulação imobiliária também é a explicação na ponta da língua dos moradores ameaçados pelas remoções da Secretaria Municipal de Habilitação (SMH) no topo do Dona Marta. O prédio que terá 64 unidades de 37 metros quadrados - ao custo de total de R$ 8,7 milhões - para cada família removida também está sendo construído numa área de risco, sobre um antigo lixão, reclamam os moradores ameaçados.

"Os boatos sempre têm um fundo de verdade. Muita gente já falou que querem construir aqui restaurantes ou moradias para gringos. Eu não ligo mais para a vista, moro na favela há 33 anos, mas tem muita gente que sobe aqui em cima só para ver. É muito bonita", contou Jocimara Liberato, que vive bem no topo da comunidade numa casa pequena com o marido e três filhos. Há outras 54 casas na mesma condição que a dela e cerca de 150 pessoas ameaçadas.

Jocimara diz que a prefeitura não tem mais feito obras de contenção de encostas no local e que os moradores são obrigados a pagar contas de energia elétrica. A reportagem do Terra chegou em sua casa bem no dia que uma destas faturas chegou e o valor cobrado era de R$ 48. "Deu até barata. Já veio conta de R$ 105. E tenho só um chuveiro elétrico em casa. Eu pago iluminação pública, mas aqui não tem. Se a gente não faz um gato, não consegue enxergar nada à noite."

Pressionadas pelo aumento dos custos e pela prefeitura, muitas pessoas têm preferido sair do morro, segundo a moradora. "As pessoas são vencidas pelo cansaço e vão embora."

A Empresa Obras Públicas do Estado (Emop) diz que a área onde o prédio para os removidos está sendo construído não é de risco, segundo relatório da Fundação Instituto de Geotécnica (Geo-Rio). A obra tem previsão de entrega para outubro de 2013, quando as remoções devem começar a acontecer. A prefeitura prevê o esvaziamento do topo do morro Santa Marta, a destruição das casas sob risco e novas obras de contenção de encostas.

Se o cronograma do governo do Estado e da prefeitura for cumprido, pouco antes da Copa do Mundo de 2014, já será possível ter uma noção real do resultado da transformação pela qual a primeira comunidade do Rio de Janeiro beneficiada por uma UPP está passando.

Fonte: Terra economia

Leia mais

Brasileiro é o que mais compra casa de luxo na Disney

Brasileiro lidera entre estrangeiros e paga até US$ 6 milhões por imóvel; entre as vantagens do condomínio, em fase de expansão, está a entrada facilitada nos parques

O único condomínio de casas dentro da Disney , na cidade de Orlando (no estado americano da Flórida), tem nos brasileiros o principal público depois dos americanos. O Golden Oak acaba de inaugurar mais uma fase de expansão. Os imóveis de luxo custam a partir de US$ 1,7 milhão. Os mais caros chegam a US$ 6 milhões.

O brasileiro mais conhecido entre os moradores do Golden Oak é o cantor sertanejo Luciano. Sua mansão fica em uma rua onde as casas custam na  faixa de US$ 3 milhões.

Mas há residências ainda mais luxuosas. Um dos proprietários brasileiros construiu uma casa no Golden Oak e comprou o terreno ao lado para fazer uma espécie de "puxadinho" milionário para os hóspedes.

Segundo a edição mais recente do estudo Hotel Price Index (HPI), realizado pela Hoteis.com, no primeiro semestre de 2013 Orlando foi o destino preferido dos viajantes brasileiros. No primeiro semestre de 2012, quem estava no topo do ranking era Nova York, seguida por Orlando.

As sete opções de projetos das mansões do Golden Oak, que acomodam até 15 pessoas, têm três inspirações: arquitetura espanhola, italiana e francesa. Em comum, as casas têm piscina, churrasqueira, lareira, aposentos com entrada privativa para hóspedes, salas de jantar, estar e biblioteca e cozinha americana. O condomínio oferece algumas facilidades para os moradores, como uma academia de ginástica (com professores) e um restaurante de primeira linha. Os proprietários também têm acesso a um "club house".

                              

Casas do condomínio Golden Oak chegam a US$ 6 milhões. Foto: Paula Pacheco/iG

"Com milhões de pessoas vindo para a Disney todos os anos, qual o motivo de não oferecermos um condomínio onde as pessoas tivessem suas próprias casas, com serviços específicos da Disney?", comenta Page Pierce, vice-presidente de Desenvolvimento do Golden Oak.

O executivo conta que os brasileiros são os que mais investiram até agora no condomínio de luxo – só perdem para os americanos. Os chineses também começam a ganhar espaço. Não há abatimento no valor do imóvel mesmo para quem pagar à vista, avisa Pierce: "Não damos desconto". 

Entre as facilidades para aqueles que sonham em ser vizinhos do Mickey e do Pateta estão a entrada gratuita nos quatro parques da Disney em Orlando, transporte facilitado para os centros de entretenimento e festas especiais entre os personagens criados por Walt Disney.

Segundo Pierce, cerca de 70% das casas são usadas por quem está de férias. Os outros 30% por aqueles que moram o ano todo no condomínio. "É engraçado ouvir os pais contando que seus filhos dizem 'eu vou realmente morar na Disney'. Essas crianças um dia vão poder dizer 'eu cresci na Disney'", diz o executivo.

O condomínio Golden Oak é dividido em cinco áreas e tem 90 casas, entre mansões já prontas (cerca de 20), em construção (em torno de 40) ou contratos de venda assinados. O valor anual do condomínio é de US$ 10 mil.

Projetos incluem piscina na área de lazer. Foto: Paula Pacheco/iG

Novas opções de hospedagem de luxo

Quem procura a facilidade de ficar perto dos parques da Disney pode se hospedar em um dos 30 hotéis e resorts do conglomerado – os preços e estilos são os mais variados.

O mais novo empreendimento é o The Villas, inaugurado em outubro, construído ao lado do Grand Floridian Resort & Spa.

A proposta do hotel de luxo é oferecer uma espécie de segunda moradia para seus hóspedes. As suítes, em duas versões, têm capacidade para até cinco e até nove pessoas. Os apartamentos (nas versões studio e villas) contam com cozinha, sala de estar, um ou dois quartos e dois banheiros. A cozinha é totalmente equipada (geladeira, cooktop, lava-louças e eletrodomésticos) e conta ainda com máquina de lavar, de secar, ferro de passar e aspirador de pó – como se fosse um tipo de flat de luxo.

Em julho de 2014, o condomínio da Disney Golden Oak passará a ter também a mais nova unidade do hotel de luxo Four Seasons. O projeto prevê 444 quartos.

Projetos são inspirados na arquitetura espanhola, italiana e francesa. Foto: Paula Pacheco/iG

Fonte: IG Economia

Leia mais