Estoura ou não estoura? Veja 12 opiniões sobre bolha imobiliária no Brasil

O que é fato é a crise de muitas das empresas do setor imobiliário no Brasil, o que cria a expectativa de um freio natural no mercado

SÃO PAULO - Uma das principais discussões travadas no campo dos investimentos no momento é a possibilidade de uma bolha imobiliária ter se formado e estar prestes a estourar por aqui. Exemplos trágicos como Japão na década de 1990, Estados Unidos em 2007/2008 e Espanha no pós-crise, são sempre levantados como possibilidades do que pode acontecer por aqui.

Nomes respeitados como Robert Shiller, prêmio Nobel de economia em 2013, e Henrique Meirelles, ex-presidente do Banco Central brasileiro, se juntam a outros tantos que acreditam na formação da bolha. Enquanto isso, outros nomes chamam a atenção para as diferenças entre as bolhas estrangeiras e a suposta brasileira - o que, para eles, mostraria que a bolha é nada mais do que um medo.


O que é fato é a crise de muitas das empresas do setor imobiliário no Brasil - como a PDG Realty (PDGR3). Embora apenas 56% da PEA (População Economicamente Ativa) esteja empregada, o País vive uma situação de pleno emprego - que lança os custos de mão-de-obra para cima e fez com que muitas das empresas estourassem seus orçamentos em seus lançamentos. Se isso retarda a formação da bolha ou a estimula, só o tempo dirá.

Confira as principais opiniões sobre o assunto: 

Bolha imobiliária existe no Brasil?
Sim	Não
Robert Shiller: Prêmio Nobel de economia em 2013, Shiller vê uma escalada de preços nos principais mercados. Tudo isso em um cenário de emoções a flor da pele por parte do mercado. "As pessoas reagem com emoções, não conseguem ficar de fora quanto entendem que é fácil ganhar dinheiro de alguma forma", destacou.	Estudo da Bain & Company constatou que há pontos de atenção, como o nível de renda comprometida na população e a valorização acelerada dos imóveis. "Ainda assim, a dimensão de bolha que poderia se formar seria pequena, dado o peso relativamente baixo do preço dos imóveis quando comparado renda anual familiar e a baixa penetração de crédito imobiliário como percentual do PIB", analisa autor da pesquisa, Rodolfo Spielmann.
Henrique Meirelles, ex-presidente do Banco Central entre 2003 e 2010: para ele, a bolha imobiliária que ocorre no Brasil é diferente da norte-americana, que teve como principal característica a alta alavancagem em crédito, enquanto aqui não houve efeito na economia real. "Não acho que isso esteja acontecendo no Brasil, já que o crédito imobiliário por aqui não tem nem de perto esse tipo de presença", alerta.	Gustavo Borges, da área de análise da XP Investimentos, acredita que há diferenças signifitivas entre o Brasil e o cenário pré-bolha de alguns países como Estados Unidos, Portugal, Espanha e Irlanda. "O cenário brasileiro é bem diferente dos países que tiveram o estouro da bolha", destaca, ressaltando inadimplência e cenário de crédito nacional.
Luciano Rostagno, economista do Banco Mizuho: a atual tendência dos preços imobiliários é insustentável . "As famílias já estão muito endividadas e o ritmo de crescimento do crédito, especialmente, no mercado imobiliário, é muito alto. Seria prudente diminuir o ritmo dos empréstimos ao mercado imobiliário", destaca.	Mário Giangrande, presidente da incorporadora BKO, também vê grandes diferenças entre o mercado brasileiro e o norte-americano. Além disso, ressalta uma defesagem histórica de preços.
Nouriel Roubini, economista que previu a bolha norte-americana,  os principais sinais para esta previsão são os aumentos constantes de preços dos imóveis em relação a renda total e de dívida imobiliária em relação a dívida total.	Câmara Brasileira da Indústria da Construção, destaca que só existem três fatores de semelhança da bolha norte-americana com a suposta brasileira: o crescimento do ritmo da atividade da construção, o acesso das camadas mais carentes da população à moradia e a considerável ascensão dos preços dos imóveis. Enquanto isso, existem várias diferenças: enquanto nos EUA o financiamento imobiliário bateu 80% do PIB, por aqui ainda é menor que 10%.
Sr. Dinheiro, economista e comentarista do Fantástico, destaca que o mercado está altamente parado. "Não se vende nada e tem muita oferta. Quem comprou, não consegue vender. Está desesperador”, afirmou.	Felipe Miranda, analista da Empiricus Research, acredita que existe uma grande desaceleração no mercado imobiliário, mas que isso não garante um cenário de bolha. Há diferenças técnicas grandes, principalmente no mercado de crédito.
	Rubens Menin, presidente da MRV Engenharia, vê o mercado desanimado em alguns setores, mas aquecido em outros - principalmente nos mais populares, onde há demanda reprimida. "Como regra geral, acredito que o segmento dos imóveis econômicos continuará aquecido, inclusive pela existência, nesse estrato, de uma demanda reprimida por novas moradias", destaca.
	Marcelo Tapai, advogado especialista em direito imobiliário, diz que os dados não são conclusivos a respeito de uma bolha e que a elevação do preço não é o que define uma. "Simplesmente dizer que o preço dos imóveis subiram mais do que a inflação, por si só não justifica nenhuma previsão de quebra do mercado. Outros fatores contribuíram para isso e devem ser levados em conta no momento da análise", afirma.

Fonte: InfoMoney

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Construir varandas em apartamentos antigos é possível.

Técnica do "retrofit" ajuda a modernizar os imóveis, indo da troca total da hidráulica à fachada

Imagem ilustrativa do 'retrofit' do edifício Rio Novo, no Itaim, incluiu varandas gourmet na estrutura do imóvel.

Quem não conhece o bairro do Itaim, em São Paulo, pode até imaginar que o edifício Rio Novo, na rua Dr. Renato Paes de Barros, sempre teve varandas . No entanto, a fachada é nova. Resultado de uma reforma, a ser concluída em setembro, que acrescentará mais 38 m² a cada um dos 34 apartamentos de 250 m². A técnica conhecida como “retrofit” (retro, do latim, movimentar-se para trás e fit, do inglês, ajuste) moderniza as construções, sem alterar a estrutura principal, atendendo às exigências de mercado. “A medida combate a desvalorização do patrimônio. Uma reforma que custe R$ 5 mil para cada condômino pode valorizar o imóvel em cerca de R$ 50 mil”, afirma Angélica Angélica Arbex, gerente da Lello Condomínios. “Tenho um caso em que a nova roupagem triplicou o valor do imóvel”, conta o arquiteto Roberto Candusso, responsável por inúmeras obras desse tipo na cidade.

A reforma no prédio Marambaia, do escritório Candusso, também incluiu a inserção de terraços. Os apartamentos ganharam 40 m² de área útil.

Entre os itens mais pedidos no retrofit estão a mudança da fachada, a inclusão de sistemas de segurança e a modernização de instalações elétricas e hidráulicas, que trazem maior qualidade de moradia aos condôminos e rejuvenescem os empreendimentos de 15 a 20 anos. Caso do edifício Rio Novo, construído na década de 70. “Após a reforma, o prédio ficou mais moderno e com mais área útil”, diz o engenheiro Danilo Ventoja Peres, da BR Retrofit, responsável pelo gerenciamento do projeto. A arquitetura do edifício foi assinada pelo escritório Pax e a consultoria técnica feita pela Addvent Engenharia.

Ainda em fase de término, o imóvel VN Alameda Campinas, da Vitacon, será totalmente modernizado. Apenas a estrutura permanecerá intacta. 

Mas, como toda reforma, o retrofit deve ser bem planejado, mesmo sem afetar a estrutura principal. Segundo especialistas, o ideal é fazer análises técnicas rigorosas e certificar-se de que o edifício realmente aguenta possíveis sobrecargas . “Aproveite para substituir tubulações antigas e individualizar alguns sistemas, como o hidráulico”, diz Raquel Tomasini, engenheira da Lello Condomínios. “Infiltrações e outros problemas estruturais causados pela ação do tempo também podem ser resolvidos nesse momento”, completa Candusso, que tem eu seu portfólio, entre outras, a reforma do edifício Marambaia, em Cerqueira César, cuja fachada foi completamente modificada, com direito a sacada de 40 m². Outro projeto de “retrofit” que está chamando a atenção de quem passa pela região é o edifício VN Alameda Campinas, da Vitacon. A reforma no imóvel com 30 apartamentos de 48 m² a 116 m² incluirá a mudança de pisos, janelas e fachada, tendo previsão de entrega para até 12 meses.

O edifício da rua França Pinto, na Vila Mariana, terá mudanças na fachada e nas instalações hidráulicas e elétricas. Projeto da incorporadora W Zarzur

Esse tipo de obra, no entanto, apresenta complicações administrativas, pois exige 100% de aprovação dos condôminos (caso o imóvel não tenha apenas um dono) em assembleia. Além disso, é necessária a consulta de plantas antigas dos apartamentos, aprovação da prefeitura e, em casos de acréscimo na área construída, adequações ao plano diretor da cidade. Fora o impacto nas taxas de condomínios – cujos valores altos, na maioria das vezes, se justificam pela redução a longo prazo do custo de manutenção das instalações e aparelhos antigos. “Esse modelo de obra vale quando o aluguel do empreendimento tem perspectiva de aumentar. A região da avenida Paulista é um destes casos, uma vez que o aluguel triplicou nos últimos anos”, diz Adriano Sartori, diretor do departamento de locação da consultoria imobiliária multinacional CB Richard Ellis (CBRE).

Imóveis antigos localizados em regiões valorizadas da cidade, como Jardins, Higienópolis, Perdizes e Centro são alvo certo para “retrofit”, que têm ganhado apoio da própria prefeitura. Lançado em 2010, o programa Renova Centro, tem como objetivo revitalizar a região com a modernização de 43 imóveis (já selecionados) e a criação de 2,5 mil unidades habitacionais. Hoje, dois imóveis estão em obras – na av. São João e na rua Asdrubal do Nascimento – nos quais devem ser criadas 84 unidades habitacionais. Além disso, três edifícios adquiridos pela prefeitura aguardam a aprovação do projeto, somando no futuro outras 327 moradias. Já foram investidos aproximadamente R$ 37 milhões no programa, sendo R$ 27,5 mi utilizados na aquisição dos imóveis.

Fonte: IG delas arquiterura

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Microapartamento é 50% menor e 30% mais caro que 1 dormitório médio

Menor imóvel de São Paulo, com 19 m², VN Quatá lançado em 2013, em bairro nobre da Vila Olimpia com preço de R$ 270 mil a R$ 280 mil

VN Quatá: com 19 m², imóvel é o menor residencial  lançado em São Paulo pelo menos desde 2007

Em meio à profusão de imóveis de um dormitório que buscam se encaixar em São Paulo, um chama a atenção pelo diminuto tamanho e alto preço. Festejado como o menor apartamento da cidade, o VN Quatá será lançado nesta quarta-feira (13) com unidades de 19 metros quadrados a um preço inicial entre R$ 270 mil e R$ 280 mil.

O tamanho é menos metade da média de 40,78 m² dos imóveis de 1 dormitório lançados de janeiro a setembro em São Paulo, de acordo com dados Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp) . O preço  por m² é 30% maior.

O valor alto é justificado pela localização do empreendimento. A Vitacon, incorporadora que aposta no conceito, decidiu implementar o imóvel na Vila Olímpia, o quinto bairro mais caro de São Paulo, segundo o Fipezap, que faz o cálculo com base no preço tanto de imóveis novos quanto de usados.

"É possivelmente o menor imóvel da história da Vila Olímpia", diz Luiz Paulo Pompéia, diretor da Embraesp.

Ali, o m² dos apartamentos de 1 dormitório novo lançado em 2013 custa em média R$ 15 mil, praticamente o preço do VN Quatá, que fica por volta de R$ 14,5 mil. Na média geral, o m² dos imóveis lançados em 2012 na Vila Olímpia atingiu R$ 10,3 mil. A média nacional (incluindo novos e usados) é de R$ 7,1 mil, segundo o Fipezap.

“A Vila Olímpia vem ganhando bastante preço, vendemos 100% de um empreendimento em meados de maio a R$ 14 mil, R$ 14,5 mil”, diz Alexandre Lafer Frankel, presidente-executivo da Vitacon. “Temos quase quatro interessados por apartamento [do VN Quatá].”

Investidores

Segundo Frankel, aproximadamente 30% dessa lista de espera é constituída de investidores. Outros 20% são empresas interessadas em adquirir o imóvel para hospedar temporariamente funcionários. Usuários finais respondem pela metade restante.

Para o executivo, os R$ 14,5 mil são adequados mesmo para quem pensa em alugar, e não apenas revender após o imóvel quando pronto.

“Estamos falando em R$ 270 mil, 280 mil [por unidade], mas se você pegar um valor de locação, não deve sair por menos de R$ 2 mil, R$ 2,5 mil. O investidor vai fazer 10% ao ano mais correção de IGP-M [índice de inflação usado para correção de alugueis] ”, calcula.

Avanço do 1 dormitório

Os imóveis de 1 dormitório passaram de 4,2% do total de lançamentos em 2008 para 25,7% de janeiro a setembro de 2013, segundo os dados da Embraesp. As vendas têm tido desempenho semelhante: no primeiro semestre, foram comercializadas 4,1 mil unidades do tipo, ante 1 mil no mesmo período de 2012, de acordo com os dados do Secovi-SP, o sindicato do mercado imobiliário paulistano.

A disparada é impulsionada por mudanças nas características da população brasileira. Segundo o Censo 2010, 14,1% dos domicílios paulistanos têm uma pessoa só, ante 10,6% em 2000. Outro motivo é a atratividade do mercado imobiliário como investimento, em tempos de juros mais baixos (a Selic, taxa básica da economia, está em 9,5% ante 13,58% em 2008). E, mais barato, o 1 dormitório é opção para mais  investidores.

Professor da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo (FAU-USP), João Meyer alerta, porém, para os riscos do sucesso do 1 dormitório. Quando a onda de lançamentos e vendas se transformar em avalanche de entregas, os preços podem ser afetados negativamente pelo excesso de oferta.

“O imóvel é um excelente investimento, mas desde que se tome cuidado”, diz ele. “Há um sinal amarelo para o professor. Não estou dizendo que há bolha imobiliária, mas localmente, em alguns bairros, pode haver [problemas].”

Falta de criatividade

Um dos motivos para eventuais saturações de imóveis de 1 dormitório é que as construtoras têm apostado apenas nas classes mais altas, diz Meyer, apesar de a demanda por esse tipo de residência ser mais ampla. "Há concentração de compactos de padrão mais alto.”

Diretor do Instituto dos Arquitetos do Brasil (IAB) e professor da Escola de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Federal Fluminense (UFF), Pedro da Luz Moreira afirma que tem havido, também, falta de criatividade no mercado imobiliário.

“A diversificação do cardápio não significa só diminuição. Historicamente a demanda por unidades menores tem crescido. Mas a diversificação poderia significar também lançamento de unidades maiores”, diz o arquiteto. “E 19 m² está abaixo do ideal [de um imóvel residencial], sem dúvida nenhuma.”

Fonte: ig economia

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Justiça impede aumento do IPTU em São Paulo

A Justiça de São Paulo acatou o pedido do Ministério Público paulista (MP-SP) e concedeu, nesta terça-feira, decisão liminar que impede o aumento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) na capital paulista, como estabelece a lei nº 711/2013.

De acordo com a ação movida pela Promotoria de Justiça de Habitação e Urbanismo da capital, a aprovação da lei feriu o princípio de legalidade, já que o texto foi aprovado pelos vereadores em sessão extraordinária, um dia antes da realização de audiência pública.

Segundo o MP, "houve ofensa ao devido processo legislativo em razão da aprovação de projeto de lei em sessão extraordinária da Câmara Municipal, sem prévia convocação dos vereadores para o fim específico de apreciar aquele Projeto de Lei, contrariando o que dispõe o Regimento Interno do Legislativo".

Para o juiz Emílio Migliano Neto, da 7ª Vara da Fazenda Pública da capital, “votar propositura que sequer foi incluída, previamente, na ordem do dia, tendo sido incluída a proposição na própria sessão em que é votada torna o ato viciado e passível de nulidade insanável, eis que malfere os princípios constitucionais da legalidade e da publicidade e afronta o próprio Regimento Interno da Câmara Municipal de São Paulo”.

Aumento do IPTU
No dia 24 de outubro, a Câmara dos Vereadores de São Paulo aprovou em segunda votação o Projeto de Lei do Executivo que prevê o aumento do Imposto Predial e Territorial Urbano para a cidade de São Paulo no próximo ano. A aprovação permite o aumento de até 35% para os imóveis comerciais e 20% para os residenciais. O projeto ainda depende de sanção do prefeito Fernando Haddad (PT).

Para imóveis com valorização superior a esses percentuais, haverá novos reajustes até 2017. Nos próximos três anos, o limite será de 15% para os imóveis comerciais e 10% para os residenciais. O valor final será condicionado pela atualização da Planta Genérica de Valores, ou seja, o valor venal do imóvel. Pela legislação, a planta é revisada a cada quatro anos.

O projeto foi aprovado por 29 vereadores. Outros 26 votaram contra. Também ficou definido que os aposentados que ganhem até três salários mínimos e tenham apenas uma residência ficam isentos do pagamento do imposto. Haverá descontos progressivos para aqueles que estiverem nessa situação e que tenham vencimentos entre quatro e cinco salários mínimos.

Para quem ganhe entre três e quatro salários, haverá um desconto de 50%. Para quem estiver entre aqueles com vencimentos entre quatro e cinco salários o desconto será de 30%.

De acordo com a prefeitura, no próximo ano, o aumento médio do IPTU na capital ficará em 14,1%, sendo que a média do aumento do IPTU para imóveis residenciais pagantes ficará em torno de 10,7%. O número de contribuintes isentos permanecerá estável em cerca de um milhão. O total de contribuintes na cidade é de cerca de 3 milhões. 

Fonte: Terra

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