Entenda quais os
sinais que caracterizam a formação insustentável dos preços dos imóveis
Especulações sobre uma possível bolha
imobiliária sempre vêm à tona quando os preços dos imóveis sobem muito acima da
inflação. Nas maiores cidades brasileiras, eles mais
que dobraram entre 2009 e 2013 . Mas se há de fato uma
bolha, o que caracteriza sua formação e quais os sinais de que ela vai estourar?
Não há resposta clara,
mas uma investigação sobre o que motiva a escalada dos preços pode levar a
algumas pistas, acredita o professor João da Rocha Lima, do núcleo de real
estate (mercado imobilário) da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo
(USP).
Três razões, segundo
ele, fazem os preços se descolarem da realidade: especulação (pela crença de
que os valores subirão infinitamente); pressão artificial da demanda (por
crédito imobiliário desmedido e poder de compra ilusório); e causas estruturais
(correção dos custos de terrenos e da construção civil).
Excesso
de crédito e especulação
O combustível do
estouro da bolha dos imóveis nos Estados Unidos, em 2007/2008, foi composto por
especulação e excesso de crédito – e não por motivos estruturais, reforça o
professor.
Um descontrole
desproporcional entre investidores ávidos por lucrar (na crença de que os
preços subirão rapidamente no curto prazo) e compradores interessados em ocupar
o imóvel cria um cenário especulativo, gerando uma oferta artificial no
mercado.
Na outra ponta, o
crédito concedido sem critérios passa a atender a esta oferta ao criar uma
falsa demanda, sustentando a escalada de preços. “A semente do crédito
irresponsável cria uma espiral que, em algum ponto, não vai se sustentar,
revertendo de forma violenta a curva dos preços. Foi o que ocorreu inicialmente
em Miami”, explica Lima.
No Brasil, os
bancos financiam em torno de 65% do valor do imóvel, enquanto nos EUA este
percentual atingiu 110% no auge do desequilíbrio. Isso porque o consumidor
chegava a receber presentes e viagens por fechar o negócio – a um custo que os
bancos acreditavam ser compensado com a valorização futura do imóvel.
O crédito
imobiliário pode ser chamado de “irresponsável” quando é concedido a uma porção
considerável de pessoas que não são capazes de pagar por ele. Enquanto no
Brasil os bancos só concedem o financiamento de um único imóvel por comprador,
nos EUA, cada pessoa podia hipotecar até dez unidades antes da crise.
Por aqui, o crédito
imobiliário representou 7,5% do PIB (Produto Interno Bruto) em junho de 2013,
enquanto nos EUA superava 80% da riqueza do país, em dezembro de 2012. A
relação crédito/PIB passa a preocupar, segundo analistas, quando está acima de
50%.
Países como Turquia
e Austrália apresentavam números bem próximos dos EUA no fim do ano passado,
enquanto Alemanha e Itália financiavam mais de 40% de seu produto interno no
mesmo período.
Motivos
estruturais
Dos três elementos
que explicam a alta de preços, o estrutural é o único que descarta de imediato
a existência de uma bolha. É também o que melhor explica a recente escalada dos
preços imobiliários no Brasil, de acordo com Lima.
“De 2006 para cá,
os custos dos insumos para a construção cresceram muito além da renda do
mercado, impulsionados pela mudança de regras na ocupação de terrenos, que
encareceu sua aquisição”, afirma. Isso fez com que as construtoras empurrassem
a correção de preços como custo ao consumidor final.
Outro motivo foi a
correção inflacionária, na opinião do economista e coordenador do índice
FipeZap, Eduardo Zylberstajn. “Tenho a impressão de que o valor real dos
imóveis no Brasil foi corroído por conta da hiperinflação do passado, e agora
vivemos um período de ajuste”, acredita.
Essa correção,
segundo o especialista, acompanhou a melhora da qualidade do crédito no País,
aliada a seu crescimento. “O mercado de crédito ficou mais seguro nos últimos
anos”, reforça Zylberstajn. Segundo o Banco Central, o financiamento de imóveis
cresce a uma taxa em torno de 35% ao ano em 2013.
Alarmismo
e suas consequências
O economista que previu a bolha nos Estados Unidos, Robert Shiller, afirmou à
imprensa durante visita ao Brasil, que a recente alta dos
preços no País era preocupante e apontava para uma possível formação de bolha
imobiliária – embora não pudesse afirmar isso com convicção, por desconhecer o
mercado de imóveis brasileiro.
A afirmação
provocou reações, reacendendo a discussão sobre a possível bolha brasileira,
iniciada em meados de 2011, quando os preços dos imóveis atingiram o pico. Para
o economista do FipeZap, não há dados suficientes no Brasil que apontem com
precisão a existência de uma bolha.
“Não basta os
preços subirem de forma pouco usual para se criar a convicção de que existe
bolha”, afirma. O coordenador de real estate da USP concorda. “Ninguém pode
prever uma bolha antes que ela aconteça”.
Contrariando
previsões alarmistas, no Brasil, a curva de subida de preços deu sinais de
arrefecimento, passando a caminhar na horizontal desde meados de 2012,
apontando uma estabilização momentânea dos preços. No estouro de bolhas como
nos EUA, de acordo com Lima, a curva de preços costuma despencar em uma
velocidade mais violenta que a subida.
Fonte: IG Economia
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