O que é outorga onerosa?

Presidente do Secovi-SP, João Crestana, explica o que é outorga onerosa e qual a sua importância para a cidade e o bom urbanismo

Ao contrário do que possa parecer, outorga onerosa não é uma rara e contagiosa doença tropical, nem é a denominação técnica usada para a popular dor nas costas.

Trata-se de um instrumento jurídico, usado para incentivar o desenvolvimento urbano. “Outorgar” nada mais é que conceder, e “onerosa” indica que esta concessão é feita em troca de pagamento. É forma prevista em lei para se exercer o direito de construir de acordo com o coeficiente máximo estabelecido pelo zoneamento, mediante contrapartida prestada pelo beneficiado à sociedade. Os recursos obtidos são usados principalmente para regularização fundiária, programas habitacionais de interesse social, ordenamento da expansão urbana, implantação de equipamentos comunitários, criação de espaços públicos, ou proteção de áreas de interesse ambiental e cultural. O Estatuto das Cidades, Lei 10.257/2001, define diretrizes gerais, e leis municipais específicas estabelecem condições para determinar as formas de cálculo para a cobrança, as contrapartidas exigidas pela cidade e eventuais isenções.

Assim, o Plano Diretor Estratégico de São Paulo, de 2002, e a Lei de Zoneamento de 2004 definem condições para a outorga onerosa, que vem funcionando muito bem. Ferramenta legal importante e poderosa, ela incentiva as melhores práticas de ocupação e requalificação dos espaços urbanos, e já permitiu várias transformações, como a construção da ponte estaiada Otávio Frias de Oliveira, por exemplo.

Como boa ferramenta, pode ser bem ou mal utilizada. Tal como um martelo, que serve para fabricar uma bela mesa ou para agredir alguém criminosamente.

Na última semana, foi divulgado o mau uso da outorga onerosa por alguns agentes, mediante fraudes financeiras, autenticações falsificadas de pagamentos bancários. Deplorável comportamento exige rigorosa apuração por parte da polícia e do Ministério Público. Os responsáveis devem ser enquadrados exemplarmente, na forma da lei. Sem dúvida, houve agentes e vítimas da fraude, e é essencial que as investigações oficiais estabeleçam claramente quem é quem.

Porém, não se admite macular esse instrumento valioso ou imputar o mau uso às empresas em geral. Da mesma forma, seria impróprio denegrir todos os médicos se um deles fosse condenado como estuprador. Criminosos ou contraventores são pessoas de qualquer profissão que ofendem as leis penais. Somente a elas cabem punições definidas por estas mesmas leis.

A outorga onerosa é valiosíssimo mecanismo urbanístico e deve ser preservada zelosamente. Servirá para construirmos a cidade do futuro, substituindo a ocupação espalhada por uma cidade compacta, com inteligência. Para racionalizar o uso da infraestrutura cara e diminuir o sacrifício do cidadão que perde horas em desconfortável locomoção entre o emprego e a moradia.

Os habitantes de São Paulo desejam uma cidade despoluída, com eficiente mobilidade urbana. Chegará o momento de trocar os carros pelo transporte público de qualidade. Haverá espaço confortável e acessível para pedestres, calçadas amplas localizadas em espaços iluminados, seguros e com tecido urbano vivo.

A boa governança requer o uso correto das legislações e o dever de combater as más práticas. O que há de bom em São Paulo, como a outorga onerosa, é capaz de transformar o que há de ruim.

O mercado imobiliário vai continuar a equilibrar sustentavelmente a oferta e a demanda produzindo habitações, espaços para serviços, escolas e hospitais, sempre dentro das leis e regulamentos urbanísticos estabelecidos pela sociedade. O setor é composto por dezenas de milhares de empresas no País, e estas concorrem entre si com qualidade, tecnologia e diversidade de preços. E, sobretudo, ética.

Fraudes, corrupção e eventual mau uso da máquina pública devem ser tratados com o rigor da lei. O que está errado tem de ser corrigido, mas não se joga o bebê com a água do banho. É essencial defendermos o bom uso das ferramentas urbanísticas, e valorizarmos as boas empresas e os funcionários públicos dedicados e honestos.

João Crestana, presidente do Secovi-SP, da Comissão Nacional da Indústria Imobiliária da CBIC e reitor da Universidade Secovi

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Como se forma uma bolha imobiliária?

Entenda quais os sinais que caracterizam a formação insustentável dos preços dos imóveis

Especulações sobre uma possível bolha imobiliária sempre vêm à tona quando os preços dos imóveis sobem muito acima da inflação. Nas maiores cidades brasileiras, eles mais que dobraram entre 2009 e 2013 . Mas se há de fato uma bolha, o que caracteriza sua formação e quais os sinais de que ela vai estourar?

Não há resposta clara, mas uma investigação sobre o que motiva a escalada dos preços pode levar a algumas pistas, acredita o professor João da Rocha Lima, do núcleo de real estate (mercado imobilário) da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo (USP).

Três razões, segundo ele, fazem os preços se descolarem da realidade: especulação (pela crença de que os valores subirão infinitamente); pressão artificial da demanda (por crédito imobiliário desmedido e poder de compra ilusório); e causas estruturais (correção dos custos de terrenos e da construção civil).

Excesso de crédito e especulação

O combustível do estouro da bolha dos imóveis nos Estados Unidos, em 2007/2008, foi composto por especulação e excesso de crédito – e não por motivos estruturais, reforça o professor.

Um descontrole desproporcional entre investidores ávidos por lucrar (na crença de que os preços subirão rapidamente no curto prazo) e compradores interessados em ocupar o imóvel cria um cenário especulativo, gerando uma oferta artificial no mercado.

Na outra ponta, o crédito concedido sem critérios passa a atender a esta oferta ao criar uma falsa demanda, sustentando a escalada de preços. “A semente do crédito irresponsável cria uma espiral que, em algum ponto, não vai se sustentar, revertendo de forma violenta a curva dos preços. Foi o que ocorreu inicialmente em Miami”, explica Lima.

No Brasil, os bancos financiam em torno de 65% do valor do imóvel, enquanto nos EUA este percentual atingiu 110% no auge do desequilíbrio. Isso porque o consumidor chegava a receber presentes e viagens por fechar o negócio – a um custo que os bancos acreditavam ser compensado com a valorização futura do imóvel.

O crédito imobiliário pode ser chamado de “irresponsável” quando é concedido a uma porção considerável de pessoas que não são capazes de pagar por ele. Enquanto no Brasil os bancos só concedem o financiamento de um único imóvel por comprador, nos EUA, cada pessoa podia hipotecar até dez unidades antes da crise.

Por aqui, o crédito imobiliário representou 7,5% do PIB (Produto Interno Bruto) em junho de 2013, enquanto nos EUA superava 80% da riqueza do país, em dezembro de 2012. A relação crédito/PIB passa a preocupar, segundo analistas, quando está acima de 50%.

Países como Turquia e Austrália apresentavam números bem próximos dos EUA no fim do ano passado, enquanto Alemanha e Itália financiavam mais de 40% de seu produto interno no mesmo período.

Motivos estruturais

Dos três elementos que explicam a alta de preços, o estrutural é o único que descarta de imediato a existência de uma bolha. É também o que melhor explica a recente escalada dos preços imobiliários no Brasil, de acordo com Lima.

“De 2006 para cá, os custos dos insumos para a construção cresceram muito além da renda do mercado, impulsionados pela mudança de regras na ocupação de terrenos, que encareceu sua aquisição”, afirma. Isso fez com que as construtoras empurrassem a correção de preços como custo ao consumidor final.

Outro motivo foi a correção inflacionária, na opinião do economista e coordenador do índice FipeZap, Eduardo Zylberstajn. “Tenho a impressão de que o valor real dos imóveis no Brasil foi corroído por conta da hiperinflação do passado, e agora vivemos um período de ajuste”, acredita.

Essa correção, segundo o especialista, acompanhou a melhora da qualidade do crédito no País, aliada a seu crescimento. “O mercado de crédito ficou mais seguro nos últimos anos”, reforça Zylberstajn. Segundo o Banco Central, o financiamento de imóveis cresce a uma taxa em torno de 35% ao ano em 2013.

Alarmismo e suas consequências

O economista que previu a bolha nos Estados Unidos, Robert Shiller, afirmou à imprensa durante visita ao Brasil, que a recente alta dos preços no País era preocupante e apontava para uma possível formação de bolha imobiliária – embora não pudesse afirmar isso com convicção, por desconhecer o mercado de imóveis brasileiro.

A afirmação provocou reações, reacendendo a discussão sobre a possível bolha brasileira, iniciada em meados de 2011, quando os preços dos imóveis atingiram o pico. Para o economista do FipeZap, não há dados suficientes no Brasil que apontem com precisão a existência de uma bolha.

“Não basta os preços subirem de forma pouco usual para se criar a convicção de que existe bolha”, afirma. O coordenador de real estate da USP concorda. “Ninguém pode prever uma bolha antes que ela aconteça”.

Contrariando previsões alarmistas, no Brasil, a curva de subida de preços deu sinais de arrefecimento, passando a caminhar na horizontal desde meados de 2012, apontando uma estabilização momentânea dos preços. No estouro de bolhas como nos EUA, de acordo com Lima, a curva de preços costuma despencar em uma velocidade mais violenta que a subida.

Fonte: IG Economia

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Área de imóveis lançados em São Paulo diminuiu até 22% desde 2004

A maior diferença registrada entre 2004 e 2013 em imóveis lançados na cidade ficou por conta daqueles de um dormitório

SÃO PAULO - A área útil média dos imóveis lançados em São Paulo tem sofrido uma diminuição nos últimos dez anos, concluiu um estudo do Secovi-SP (Sindicato de Habitação de São Paulo).

A maior diferença registrada, entre 2004 e 2013, em imóveis lançados nos meses de janeiro a julho ficou por conta daqueles de um dormitório. Em nove anos, os metros quadrados diminuíram mais de 22%, passando de uma média de 52,4 para 40,7 metros quadrados.

Menos expressiva, a redução também foi observada nos imóveis de dois e quatro dormitórios lançados no período analisado pelo sindicato. Enquanto imóveis de dois quartos estão 1,65% menores, os de quatro quartos sofreram redução de 6,57%. Já a área do imóvel de três dormitórios teve uma leve expansão de 1,11%.

Na opinião do economista da Secovi-SP, Celso Petrucci, a redução da área dos imóveis residenciais lançados na cidade de São Paulo, principalmente o de um dormitório, se adequou à necessidade de imobiliárias lançarem produtos que caberiam no bolso do consumidor. “As construtoras optaram por um ticket médio menor para atingir a maior fatia da população”, informou Petrucci.

Porém, ainda de acordo com o economista, deve-se levar em conta que até 2006, a maioria dos imóveis lançados com terraço não utilizava o espaço. Hoje, pelo contrário, quase todos os apartamentos, sobretudo os de alto padrão, valorizam a área. 'Sem procurar muito, é possível achar apartamentos com churrasqueira, forno de pizza e outros adereços que valorizam o terraço, o que antes não tinha.”

Mercado imobiliário paulistano

Petrucci prevê que o mercado imobiliário de São Paulo não passará por mais modificações nos próximos anos, “caso não tenha um fator muito relevante que encareça o terreno. Se subir o preço, é possível que a área dos imóveis sofram uma nova redução para manter as vendas”, conclui o economista.

Ano	1 Dormitório	2 Dormitórios	3 Dormitórios	4 Dormitórios
*Média das áreas de imóveis lançados de 2004 a 2013
2004	52,4	60,6	90,2	196,4
2013	40,7	59,6	91,2	183,5
Média de todos os anos*	45,8	55,9	86,3	176,7

Fonte: Infomoney

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SPTrans disponibiliza ferramenta para monitorar os ônibus

 

Olho Vivo é um serviço oferecido pela SPTrans que auxilia os usuários de transporte público da cidade de São Paulo a se programarem melhor antes de sair.

Com ele, você pode ver quais são e onde estão os ônibus de que precisa, sabe quando o veículo vai chegar em determinados pontos e ainda fica de olho na situação dos corredores.O sistema acerta o horário do ônibus com exatidão em quase 70% das vezes. Com margem de erro de dois minutos o acerto acontece 90% das vezes.
Serão monitorados mais de 15 mil veículos em mais de 17 mil pontos. A informação de localização dos ônibus é atualizada via satélite a cada 85 segundos.
O serviço é gratuito e está à disposição sempre que preciso e pode ser acessado em http://olhovivo.sptrans.com.br/

Com esta opção, é possível verificar quais ônibus estão atendendo ao longo do trajeto da linha escolhida. Basta digitar o nome ou parte de uma delas e selecionar o item desejado. O site redireciona você a um mapa no qual é possível ver em detalhes todo o percurso dos ônibus e seus respectivos trajetos. O site ainda utiliza sua localização e mostra onde as pessoas estão para que tenham uma noção melhor das informações.

Se você está saindo e quer ter uma ideia que quais itinerários passam no ponto onde você vai ficar, essa opção é de grande ajuda. Insira o nome de uma parada, ou parte dele, e tenha acesso às linhas e aos horários em que elas passam pelo local. O sistema informa o nome do ônibus, o horário estimado e ainda exibe um mapa para melhor localização.

Ficar esperando por muito tempo em um ponto de ônibus não é legal para ninguém. Para evitar isso, essa opção mostra ao usuário qual é a situação dos principais corredores viários da cidade. Você pode verificar a velocidade média de circulação dos carros e o tempo de deslocamento de um itinerário entre o início e o final de um corredor. Tudo é apresentado em um mapa com legendas e que pode ser exibido em tela cheia.

Para usuários de Android existem vários aplicativos que utilizam o sistema Olho Vivo da Sptrans, o mais popular é o "Cadê o Ônibus?" da Nano IT Clique aqui para baixar.

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